Regionale begrippenlijst wonen 2024

De 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant vormen samen de Woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven. In deze regio worden afspraken gemaakt over de regionale, subregionale of lokale woningmarkt. In de Regionale Begrippenlijst Wonen staan de definities van die begrippen die nodig zijn om die afspraken af te bakenen en/of toe te lichten. De definities zijn veelal afkomstig van wetten, beleid en recente onderzoeken, zoals de Woningwet, de BAG en de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose.

De begrippenlijst wordt jaarlijks vastgesteld tijdens de Regionale Ontwikkeldag Zuidoost-Brabant. De Ontwikkeldag is juridisch verankerd als regionaal omgevingsoverleg in de provinciale Omgevingsverordening.

De BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) bevat gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen in een gemeente. De wet basisregistraties adressen en gebouwen schrijft voor dat alle adressen en gebouwen in de gemeente worden opgenomen in twee basisregistraties: de Basisregistratie Adressen (BRA) en de Basisgebouwenregistratie (BGR).

De BAG onderscheidt vier soorten objecten. Dat zijn panden (gebouwen), verblijfsobjecten (zoals een woning, winkel of restaurant), standplaatsen (bijvoorbeeld voor een woonwagen) en ligplaatsen (voor boten).

Pand

Kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Verblijfsobject met (tenminste ook) woonfunctie

Kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woondoeleinden geschikte eenheid van gebruik die:

• Ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, en
• Onderwerp kan zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen en
• In functioneel opzicht zelfstandig is (woon- slaapkamer, keuken, badkamer, toilet).

In het kader van regionale woningbouwafspraken gaat het om het realiseren van ‘zelfstandige verblijfsobjecten met een woonfunctie’. Indien niet aan de eisen van een zelfstandig verblijfsobject met een woonfunctie wordt voldaan (bijvoorbeeld bij studentenkamers of instellingsplaatsen) dan wordt het hele gebouw, of het gedeelte dat wel als functioneel zelfstandig kan worden gezien, als 1 verblijfsobject met een woonfunctie geregistreerd.

Standplaats

Door het bevoegde gemeentelijke orgaan als zodanig aangewezen terrein of gedeelte daarvan dat bestemd is voor het permanent plaatsen van een niet direct en niet duurzaam met de aarde verbonden en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte ruimte.

Ligplaats

Door het bevoegde gemeentelijke orgaan als zodanig aangewezen plaats in het water al dan niet aangevuld met een op de oever aanwezig terrein of een gedeelte daarvan, die bestemd is voor het permanent afmeren van een voor woon-, bedrijfsmatige of recreatieve doeleinden geschikt vaartuig. Bron: Ministerie BZK - wet basisregistraties adressen en gebouwen

Bestaand stedelijk gebied zoals dat is vastgelegd op de thema-kaart stedelijke ontwikkeling van de Omgevingsverordening provincie Noord-Brabant.

Optelsom van de categorieën sociale huur, middenhuur en betaalbare koop.

Bron: Woondeal Zuidoost-Brabant maart 2023

Een economisch actieve, internationale werknemer is een persoon (in de leeftijdscategorie 15 t/m 66 jaar) in loondienst bij een in Nederland gevestigde organisatie waarvoor loonheffing is betaald aan de Belastingdienst. Daarnaast geldt dat deze persoon alleen een buitenlandse nationaliteit heeft; oftewel deze persoon heeft niet de Nederlandse nationaliteit.

Bron: ministerie EZ

Binnen deze groep internationale werknemers zijn verschillende categorieën te onderscheiden:

Internationale kennismigrant (expat)

Een hoog opgeleide economisch actieve werknemer met alleen een buitenlandse nationaliteit. Voor deze kennismigranten geldt een minimale looneis voor twee leeftijdsgroepen. De minimale (fiscale) looneisen bruto per maand (excl. vakantiegeld) zijn € 5.331 voor kennismigranten van 30 jaar of ouder en € 3.909 voor kennismigranten jonger dan 30 jaar (prijspeil 2024).

Bron: Immigratie- en Naturalisatiedienst

Arbeidsmigrant

Arbeidsmigranten zijn onderdanen van een andere lidstaat van de Europese Unie die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten.

Bron: Wet goed verhuurderschap, artikel 1

Het zijn werknemers die laaggeschoold of uitvoerend werk doen, met een tijdelijk of flexibel arbeidscontract. Veel arbeidsmigranten zijn tijdelijk of terugkerend tijdelijk in Nederland, een gedeelte vestigt zich in Nederland.

Expats (kennismigranten), grenswerkers en statushouders vallen hier vanwege hun afwijkende karakteristieken en beleidsmatige benadering niet onder. Grenswerkers hebben vaak geen huisvestingsbehoefte omdat ze over de grens wonen. Voor statushouders geldt specifieke wetgeving en zij zijn hier niet per definitie op basis van arbeidsmotieven. Kennismigranten zijn hoger opgeleid en komen geregeld ook van buiten de Europese Unie.

Bron: ‘Arbeidsmigratie in Noord-Brabant’ van Het PON (september 2018).

Een woningbouwcorporatie of woningcorporatie is een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, voor mensen die niet of onvoldoende in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien (de doelgroep). Bij koninklijk besluit worden corporaties toegelaten als instelling. Als synoniem voor ‘toegelaten instelling’ wordt ook vaak de term ‘sociale verhuurder’ gebruikt.

Bron: Ministerie BZK

Doelgroep van beleid

De doelgroep van beleid zijn eenpersoonshuishoudens met een belastbaar inkomen beneden € 47.699 (prijsgrens 2024) en meerpersoonshuishoudens met een belastbaar inkomen beneden € 52.671 (DAEB-norm)

Bron: Ministerie BZK

Middeninkomens

De groep huishoudens met een belastbaar inkomen tot 1,5 maal de DAEB-norm (DAEB-norm meerpersoonshuishoudens prijspeil 2024). Voor 2024 is 1,5 maal de DAEB-norm € 79.006.

Bijzondere doelgroep

Het gaat hier om personen uit de doelgroep van beleid die om verschillende redenen onvoldoende in staat zijn om zelfstandig huisvesting te verkrijgen en/of te gaan wonen. De bijzondere doelgroepen krijgen hulp bij het verkrijgen van een zelfstandige woning. Voor hen wordt een (bepaald) deel van de kernvoorraad beschikbaar gesteld. Dat geldt ook voor asielzoekers die een verblijfsvergunning (vergunninghouders) hebben ontvangen.

Huishouden dat binnen Nederland verhuist naar een zelfstandige woning en daarbij een zelfstandige woning achterlaat voor een volgende bewoner.

Bron: Ministerie BZK

Energieneutraal

De woning heeft een primair fossiel energiegebruik (EP 2) volgens NTA 8800 van precies nul en een aandeel hernieuwbare energie van 100%. Alleen het gebouw gebonden energiegebruik op jaarbasis telt mee. Eventuele maatregelen op gebiedsniveau kunnen via NEN 7125 bij de NTA 8800-berekening worden gewaardeerd.

BENG

Voor alle nieuwbouw geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). De energieprestatie bij BENG wordt bepaald aan de hand van 3 individueel te behalen eisen:

1. de maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
2. het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
3. het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%) Meer informatie: Energieprestatie indicatoren BENG.

NOM

Nul-op-de-meterwoning: De woning heeft op jaarbasis per saldo een totaal energiegebruik van precies nul, uitgaande van standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland, uitgaande van standaard gebruik van de woning, zoals vastgelegd in Nederlands normen.

Het betreft alle energiegebruiken die op de energiemeter(s) in de woning zichtbaar worden. Het gaat dus om het totaal van het gebouwgebonden plus gebruikersgebonden energiegebruik min de opbrengst van lokale duurzame bronnen.

Bron: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland

Nieuwe normaal

Het Nieuwe Normaal voorziet in een aantal criteria die gezamenlijk de circulariteit van een bouwwerk kwantificeren.

Meer info: Het Nieuwe Normaal (HNN) - Cirkelstad

Bron: Woondeal Zuidoost-Brabant maart 2023

Alle sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens.

Sociale sector (= sociale voorraad)

Alle sociale huurwoningen + sociale koopwoningen, zie ook prijsgrenzen.

Vrije sector

Alle middenhuur woningen + dure huurwoningen + middeldure koopwoningen + dure koopwoningen, zie ook prijsgrenzen.

Zelfstandige woning die geschikt is (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. De woning past in alle levensfasen bij de behoeften die de bewoner op dat moment heeft. Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur.

Het aanbod wordt volgens de eisen van Woonkeur onderscheiden in vier klassen. Deze klassen geven de mate van toegankelijkheid van de woning aan voor mensen met de hierboven genoemde mobiliteitsbeperking, te weten:

• Nultredenwoning. Bij deze woning is de entree zonder traptrede(n) te bereiken. De primaire vertrekken (hoofdslaapkamer, woonkamer, keuken, toilet en badkamer) zijn eveneens zonder traplopen te bereiken. Dit type woning is geschikt voor bewoners die gebruik maken van een wandelstok (mobiliteitsklasse A);
• Nultredenwoning met voldoende bewegingsruimte en zonder obstakels binnenshuis om met een rollator te kunnen manoeuvreren (mobiliteitsklasse B- en B+).
• Nultredenwoning met voldoende bewegingsruimte en zonder obstakels binnenshuis om met een rolstoel te kunnen manoeuvreren (mobiliteitsklasse C).

Bron: Woonkeur; ABF Research

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Van een mantelzorgwoning spreken we als een zorgvrager bij de mantelzorger gaat wonen of andersom en hiervoor een aan- of bijgebouw bij de woning van de mantelzorger geschikt wordt gemaakt, een tijdelijke mantelzorgunit aan de woning wordt gekoppeld, dan wel een aparte woning of woonunit op het erf van de mantelzorger wordt gerealiseerd. Het Besluit omgevingsrecht gaat ervan uit dat een mantelzorgwoning bedoeld is voor de huisvesting van een huishouden van maximaal twee personen van wie tenminste één persoon zorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de hoofdwoning.

Bron: Ministerie VWS

Prijsgrenzen huur

Deze worden jaarlijks bepaald door het ministerie van BZK. Voor de periode van 01/01/2024 tot 01/01/2025 zijn de prijsgrenzen voor huurwoningen vastgesteld op:

De volgende huurprijsgrenzen worden gehanteerd in de regio Zuidoost-Brabant: 

De prijsgrenzen huur worden conform de prijsgrenzen van het ministerie BZK vastgesteld.

 Bron: Ministerie BZK

Prijsgrenzen koop

De prijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd conform de meest recente door het ministerie bepaalde maximale huurverhoging voor de vrije sectorhuur. Voor 2024 wordt de indexering daarmee vastgesteld op 4,1% conform de huurverhoging per 1 januari 2023. De bedragen worden afgerond op € 5.000.

Voor de grens hoge middeldure koop wordt een uitzondering gemaakt, hiervoor wordt de door de rijksoverheid vastgestelde grens Betaalbare koop gehanteerd. 

Voor de periode van 01/01/2024 tot 01/01/2025 zijn de prijsgrenzen voor koopwoningen vastgesteld op:

Het kabinet wil dat er tot en met 2030 honderdduizenden betaalbare koopwoningen gebouwd worden. Afspraken hierover zijn en worden vastgelegd in Woondeals. Tot 2023 gold de NHG-grens als maatstaf voor wat als betaalbare koopwoningen gold. Door de sterke stijging van de NHG-grens is deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. De betaalbaarheidsgrens van €355.000 in 2023 is voor 2024 geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Voor 2024 betekent dit dat de betaalbaarheidsgrens wordt vastgesteld op € 390.000

Bovengrens NHG stijgt naar € 435.000 euro, betaalbaarheidsgrens wordt € 390.000 | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl.

Bron: Ministerie BZK - wet basisregistraties adressen en gebouwen

Voorwaarden

• Een koopwoning is een woning die in gebruiksklare toestand inclusief grond aan de koper wordt overgedragen. Onder gebruiksklaar wordt verstaan: voorzien van alle benodigde installaties (keuken, sanitair en elektra, warmtevoorziening, water, en riool) en inrichtingen die onmiddellijke bewoning mogelijk maken.
• Voor alle prijsklassen geldt dat in geval van verplichte afnames van ‘extra's’ bij nieuwbouwwoningen (zoals garages of parkeerplaatsen of gemeenschappelijke ruimten- voorzieningen) deze kosten meegerekend worden bij het bedrag dat de koper voor aankoop van de woning bij de notaris moet betalen.
• Als de ontwikkelaar/verkoper van een woning een koopconstructie toepast die tot gevolg heeft dat een duurdere woning (marktwaarde) toch onder de prijsgrens van de overeengekomen prijscategorie kan worden overgedragen, mag deze woning alleen tot de betreffende prijscategorie worden gerekend als de koopconstructie langdurig (minimaal 20 jaar) de betaalbaarheid van de woning waarborgt. Gedacht kan worden aan constructies zoals KoopGarant en Slimmerkopen.

Met scheefwonen bedoelen we de situatie dat het inkomen van de bewoner niet overeenstemt met de prijs van de woning waarin hij woont. Twee groepen ‘scheefwoners’ worden onderscheiden:

• Dure scheefwoner:
  huishouden dat wel tot de doelgroep van beleid behoort, maar dat niet in de kernvoorraad woont. Zie ook doelgroep en kernvoorraad.
• Goedkope scheefwoner:
  huishouden dat niet behoort tot de doelgroep van beleid, maar dat wel in de kernvoorraad woont. Zie ook doelgroep en kernvoorraad.

Bron: Ministerie BZK

• Starter op de woningmarkt:
  huishouden dat na verhuizing voor het eerst in een zelfstandige woning gaat wonen en dat geen zelfstandige woning leeg achterlaat.
• Starter op de koopwoningmarkt: 
  huishouden dat na verhuizing voor het eerst in een zelfstandige koopwoning gaat wonen en dat nog niet eerder een koopwoning in zijn of haar bezit heeft gehad.

Een zelfstandig verblijfsobject met een woonfunctie. Indien niet aan de eisen van een zelfstandig verblijfsobject met een woonfunctie wordt voldaan (bijvoorbeeld bij studentenkamers of instellingsplaatsen) dan wordt gesproken over onzelfstandige woonruimten. Zie ook BAG.

Huishouden dat uit een zelfstandige woning verhuist naar een niet-zelfstandige woning (bijvoorbeeld naar een zorgplaats).

Bron: Ministerie BZK

Op grond van de Woningwet 2015 heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst de 19 woningmarktregio’s in Nederland vastgesteld. Een van de regio’s is de Metropoolregio Eindhoven. In deze zitten 21 gemeenten en 13 woningcorporaties.

Het betreft de gemeenten Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Nuenen c.a., Oirschot, Reusel-de Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre.

En de corporaties Stichting Woonbedrijf SWS, Hhvl, Woonstichting ‘thuis, Wooninc., Stichting woCom, Stichting woonpartners, Stichting Trudo, woningbouwvereniging Bergopwaarts, Bouwvereniging Woningbelang, Woningstichting de Zaligheden, Woningbouwvereniging Compaen, Woningbouwvereniging Volksbelang, Stichting Goed Wonen en Woningbouwvereniging Helpt Elkander.

Bron: Ministerie BZK

Nultredenwoningen

Nultredenwoningen zijn reguliere woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn. Dit houdt in dat je de woningen kan bereiken zonder trap te lopen (extern toegankelijk) en dat keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zonder trappen te bereiken zijn (intern toegankelijk).

Geclusterde woonvormen

Geclusterde woonvormen zijn onder andere hofjeswoningen, serviceflats en seniorenflats. Geclusterde woonvormen bestaan uit woningen die voldoen aan de uitgangspunten voor nultredenwoningen. Daarnaast zijn deze woonvormen ingericht op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan. Er moet een ontmoetingsruimte inpandig aanwezig zijn en de woonvorm wordt voor minimaal 50% bewoond door 55+’ers. Landelijk wordt bij clustering uitgegaan van een schaal van minimaal 12 woningen. De schaal voor clustering kan op het platteland of in kleine kernen lager liggen. Het verdient aanbeveling dat de woningen dementievriendelijk ingericht worden.

Zorggeschikte woningen

Zorggeschikte woningen zijn woningen die zo ingericht zijn dat hier goed verpleegzorg geleverd kan worden. Dit maakt deze woningen ‘zorggeschikt’.

Zorggeschikte woningen zijn zelfstandige woningen die onderdeel zijn van een geclusterde vorm waarin WLZ-zorg (Wet Langdurige Zorg) geleverd wordt voor bewoners. Om zorg te kunnen leveren is het van belang dat deze wooneenheden en de toegang hiertoe rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Ook dient de woning brandveilig te zijn en te beschikken over een goede en stabiele internetverbinding voor domotica. In de subsidieregeling zorggeschikte woningen wordt het minimale programma van eisen voor zorggeschikte woningen uiteengezet (artikel 2.1, 2.2 en bijlage 1 bij de regeling).

Volledig Pakket Thuis (VPT)

Met een VPT wordt vanuit de Wlz dezelfde zorg en begeleiding verleend als in een zorginstelling, maar dan aan huis in een zelfstandige woning. Het VPT sluit aan bij de trend zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen.

Een woonruimte met zorg, zonder eigen adres, die deel uitmaakt van een wooneenheid in een gebouw met één adres. Een zorgplaats heeft geen eigen keuken; om te kunnen koken is er een gemeenschappelijke kookvoorziening. Volgens de BAG is een zorgplaats dus een onzelfstandig verblijfsobject.

Deze definitie is van belang omdat in Regionale afspraken, afspraken staan over het aantal nieuwbouwwoningen. In de praktijk is het onderscheid tussen een woning en zorgplaats niet altijd eenvoudig te maken. Een (zorg-)woning telt mee als woning in Regionale afspraken; een zorgplaats niet.