Tender Woningbouwproject ”De Berken – Milheeze Blok 1”
Deelnameverklaring
Stel hier uw vragen
De vragen en antwoorden worden gebundeld en later (anoniem) gepubliceerd op deze pagina.
Visiedocument indienen
U kunt t/m 14 februari het visiedocument naar ons opsturen.
Gemeente Gemert-Bakel nodigt ontwikkelaars uit voor inschrijving woningbouwproject "De Berken – Milheeze Blok I"
De gemeente Gemert-Bakel is op zoek naar een ontwikkelaar voor een bouwplan dat gerealiseerd kan worden in het project De Berken in Milheeze. Dit project biedt de mogelijkheid om in Milheeze een diverse en toekomstbestendige woonomgeving te creëren passend bij de ambities van onze gemeente.
Details inschrijving
- Start inschrijving: 19 november 2024
- Inschrijven via: de website van de gemeente Gemert-Bakel
- Sluiting inschrijving: 14 februari 2025
Projectambities
- Divers woningaanbod voor verschillende doelgroepen, van starters tot senioren.
- Duurzaamheid en energiezuinigheid met nadruk op biobased materialen en klimaatadaptatie.
- Passende en betaalbare woningen die bijdragen aan de leefbaarheid en sociale cohesie.
- Bijdrage aan de lokale economie door samenwerking met lokale partners.
Inschrijfvoorwaarden
- Indienen van een visiedocument waarin uw visie op de ruimtelijke kwaliteit, toekomstbestendig bouwen, organiserend vermogen, haalbaarheid, betaalbare verkoopprijzen, Social Return en ervaring wordt uitgewerkt.
- Deelnameverklaring
Beoordelingscriteria o.a.
- Ruimtelijke en programmatische kwaliteit
- Toekomstbestendig bouwen
- Organiserend vermogen
- Haalbaarheid
- Betaalbare verkoopprijzen
- Social Return
- Aantoonbare ervaring met soortgelijke projecten
De inschrijvingen worden beoordeeld door een onafhankelijke commissie op basis van de vooraf vastgestelde criteria. De inschrijver met de hoogste totaalscore wordt geselecteerd. Laat uw visie zien en help ons bij het realiseren van een duurzame en inclusieve woonomgeving in Milheeze. Wij kijken uit naar uw inschrijving/deelname en de mogelijkheid om samen te werken aan een toekomstbestendige wijk die past bij de ambities van onze gemeente.
Vraag en antwoord
Als de BOPA voor het gegunde plan onverhoopt niet onherroepelijk wordt. Wat is dan de procedure? Hoe gaat de gemeente dan om met deze tender?
Als de omgevingsvergunning voor een BOPA onverhoopt niet onherroepelijk wordt en de bouw van de woningen blijkt onmogelijk te zijn, is er een mogelijkheid om de koop te ontbinden.
Is de gemeente voornemens een korting toe te passen om de vermelde grondprijzen welke de kosten van de planologische wijzigingen compenseert?
De gemeente Gemert-Bakel hanteert grondprijzen voor woningbouwgrond (grondprijs is voor bouwrijpe grond). Echter dient de ontwikkelaar een BOPA te doorlopen, parkeervoorzieningen aan te brengen en aanvullende onderzoeken uit te voeren om de grond geschikt voor bouw van meerdere woningen te maken.
Er wordt geen korting verstrekt. De BOPA maakt onderdeel uit van de Tender, echter hoeven er geen aanvullende onderzoeken uitgevoerd te worden, de grond is al bouwrijp.
Zijn er parkeerplaatsen meegenomen in het inrichtingsplan van het openbaar gebied welke toebehoren aan dit plan?
Nee, daarover kan eventueel overleg worden gevoerd. Het is aan de ontwikkelaar om te voldoen aan het parkeerbeleid van de gemeente. Nota Parkeernormen Gemert-Bakel 2017 | Gemeente Gemert-Bakel
Mogen de woningen verkocht worden zonder rekening te houden met betaalbare woningen i.r.t. regionale woondeal?
Nee, er moet rekening gehouden worden met de prijssegmentatie nieuwe woningen. Bijlage 1 Concept Samen Thuis in Gemert-Bakel November 2024 (1).pdf (officiele-overheidspublicaties.nl) (pagina 33)
Is het toegestaan de reeds uitgevoerde onderzoeken (die zijn toegepast bij het vastgestelde bestemmingsplan d.d. 6-7-2023) te gebruiken ter onderbouwing van de nieuw op te stellen BOPA?
Ja, dat is toegestaan, het huidig bestemmingsplan is leidend. Het gaat hierbij om het toevoegen van meer woningen, daar zal de onderbouwing over moeten gaan. Niet over of de grond van geschikte kwaliteit is voor woningbouw of dat er nog archeologische resten in het plangebied zitten.
Worden vragen binnen 1 week na indiening beantwoord zoals staat in het uitgifteprotocol?
Naast uw vragen zijn er nog geen vragen binnengekomen. De antwoorden op deze vragen worden z.s.m. gepubliceerd, indien mogelijk binnen 1 week.
Is de gemeente bereidt om de reserveringsvergoeding in te laten gaan vanaf het moment dat de BOPA onherroepelijk is?
Vervolg vraag: De gemeente vraagt de koper om voor eigen rekening en risico de BOPA te doorlopen. De kans bestaat dat hiervoor beroep wordt ingediend en dat de gang naar de Raad van State aan de orde is. De koper financiert dan de kosten van de BOPA voor met als risico dat de BOPA niet onherroepelijk wordt.
Antwoord gemeente Gemert-Bakel: Gemeente Gemert-Bakel is bereid om de datum waarop de reserveringsvergoeding verschuldigd is te koppelen aan de datum dat de omgevingsvergunning onherroepelijk wordt,
Artikel in de overeenkomst:
Reserveringsvergoeding
Koper is vanaf het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is, tot het moment van levering van de locatie een reserveringsvergoeding verschuldigd van 5 % van de koopprijs per jaar (te voldoen in halfjaarlijkse termijnen vooraf). De reserveringsvergoeding wordt in beginsel geheel verrekend met (c.q. in mindering gebracht op) de koopprijs.
Wordt het nieuw op te richten plan ook aangesloten op de collectieve wadi van plan de Berken?
Ja, die mogelijkheid is er.
Hoe is de commissie opgebouwd die de plannen beoordeeld?
Medewerker Vastgoed, Adviseur Wonen, projectmanager en Stedenbouwkundige.
Hoe zit het met de BOPA-procedure die nodig is om de nieuwbouwwoningen door te laten gaan?
Het huidig omgevingsplan gaat uit van twee woningen. Om meer woningen te kunnen realiseren moet er een BOPA-procedure doorlopen worden. Het is aan de initiatiefnemer om deze te doorlopen voor het aantal woningen dat degene in gedachten heeft.
Is het primaire doel van de gemeente om zoveel mogelijk huizen toe voegen aan plan de Berken? (dus zowel starters als seniorenwoningen)
Ja, maar de intentie is wel dat het om zo veel mogelijk starterswoningen gaat. De initiatiefnemer verkrijgt ook meer punten op dat onderdeel.
Hoe staat de gemeente tegenover een kangoeroe woning?
De gemeente vindt kangoeroewoningen in het plan voorstelbaar.
Is het mogelijk om starters uit Milheeze voorgang te geven in de selectieprocedure van toekomstig bewoners?
Particuliere initiatiefnemers zijn niet gebonden aan dezelfde regels als de gemeente. Een particuliere initiatiefnemer mag zelf bepalen aan wie wordt verkocht, dus het is mogelijk om inwoners voor te laten gaan.
Wat is te verwachten van de kosten die benodigd zijn om de BOPA-procedure te laten slagen?
Kosten voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit € 10.292,60
artikel 2.6.4 bijlage 1, Tarieventabel, behorende bij de Legesverordening Gemert-Bakel 2025, vastgesteld door de raad van de gemeente Gemert-Bakel bij besluit van 12 december 2024.
Deze tender betreft enkel blok 1. In het plan zie ik ook nog 4 andere woon 'blokken'. Zijn deze al vergeven of volgt hiervoor ook nog e en tender in de toekomst?
Alle overige blokken zijn verkocht
Hoe ziet het inrichtingsplan van het openbaar gebied er rondom dit plangebied uit?
Op dit moment is er nog geen inrichtingsplan van het openbaar gebied. Er zijn op dit moment dus nog geen obstakels waar men rekening mee hoeft te houden. De groenstrook ten oosten van het plangebied is bestemd als groen en kan niet volledig worden ingezet voor parkeren. Deze groenstrook maakt ook geen deel uit van het plangebied.
Daar waar in het plangebied openbare parkeerplaatsen en openbaar groen wordt aangebracht, dient deze grond dan wel te worden betaald richting de gemeente?
Het gehele plangebied wordt tegen de grondprijzen voor vrijstaande kavels in zijn geheel verkocht aan de initiatiefnemer. Het is aan de initiatiefnemer om deze in te richten. Mocht tijdens het ontwerpproces openbare ruimte ontstaan, die men over wil dragen aan de gemeente moeten er dan afspraken gemaakt worden.
Worden achterpaden ook van de gemeente afgenomen en zo ja, tegen welke gemeentelijke grondprijs?
Nee, achterpaden worden niet overgenomen door de gemeente.
Welke voorwaarden gelden voor dit plangebied om aan de hemelwaterbergingseis te voldoen? Dient dit volledig op eigen terrein te worden opgelost of is de waterbergingsopgave reeds opgenomen in de openbare wadi elders in de wijk?
De woningen kunnen worden aangesloten op het gemeentelijk stelsel.
Wat betekent de stippellijn in het plangebied naast de bestaande woning op nr. 12? Is dit een bebouwingsvrije zone?
Dat is een lengtelijn. De lengte van deze zijde van het perceel is 49.53 m
Kan bij een BOPA Procedure ook de bouwaanduiding aangepast worden naar ‘aaneengebouwd’, zodat het bebouwingspercentage verhoogd kan worden naar 60% volgens het huidige bestemmingsplantype?
Dat zou theoretisch gezien kunnen.
Volgens het beeldkwaliteitsplan valt het plangebied onder ‘gevarieerde lintbebouwing’, echter is dit niet passend bij de aanpassingen die vanuit de tender worden voorgesteld. Welke consequenties heeft dit voor het vigerende beeldkwaliteitsplan?
In de BOPA zal afgeweken moeten worden van het beeldkwaliteitsplan.
Wat is de minimale afstand tot de voorgevelperceelsgrens? In beeldkwaliteitsplan staat bij ‘woonbuurt ensemble’ namelijk 3 meter. Dient dit in dit geval ook aangehouden te worden of mag dit in sommige gevallen ook minder zijn?
Dit wordt ten tijde van de beoordeling van de plannen bezien. Met een BOPA kan van het beeldkwaliteitsplan worden afgeweken.
Is de genoemde afstand benodigd vanaf de perceelsgrens van het plangebied of de nieuwe perceelsgrens per kavel?
In geval van aaneengebouwde woningen en/of ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd', dient het hoofdgebouw aan beide zijden in de perceelgrens te worden gebouwd met uitzondering van de hoekwoning waarbij geldt dat deze aan één zijde in de zijdelingse bouwgrens en aan één zijde minimaal 3 meter uit de perceelgrens dient te worden gebouwd;
Antwoord: Deze afstand geldt voor de nieuwe perceelsgrens
Welke parkeernorm geldt voor patiobungalows c.q. levensloopbestendige (senioren)woningen? Dit woningtype sluit namelijk niet volledig aan bij de huidige types ‘’tussen/hoek’’ of ‘’twee-onder-een-kap’’ zoals genoemd inde nota parkeernormen.
De parkeernorm houdt inderdaad geen rekening met patiobungalows. Het is dus afhankelijk van hoe de patiobungalows worden neergezet welke parkeernorm geld. Een vrijstaande patiobungalow geldt als een vrijstaande woning en twee patiobungalows aan elkaar geldt als twee-onder-een-kap. Houdt rekening met het beeldkwaliteitsplan wat betreft kap-constructies.
Klopt het dat de bouwgrondprijs het kostenverhaal voor de BOPA en de nadeelcompensatie omvat?
Volledige vraag: Ontwikkelaar betaalt de bouwgrondprijs en stelt de BOPA op en kan gebruik maken van de onderzoeken die de gemeente al heeft uitgevoerd. Klopt het dat de bouwgrondprijs het kostenverhaal voor de BOPA en de nadeelcompensatie omvat? Dus dat de gemeente geen kostenverhaal toepast en de ontwikkelaar dus geen plan- en apparaatskosten voor de behandeling van de BOPA hoeft te betalen aan de gemeente en de nadeelcompensatie voor rekening van de gemeente is?
Antwoord: De ontwikkelaar moet ook de leges betalen voor de BOPA. Daarnaast zal er een nadeelcompensatie overeenkomst afgesloten moeten worden.
Voor wie zijn de kosten voor inrichting van openbaargebied (groen, riool, bestrating, openbare verlichting, etc)? gemeente of ontwikkelaar Indien ontwikkelaar; wat zijn de richtlijnen / uitgangspunten?
De kosten van het openbaargebied die buiten het plangebied vallen zijn voor rekening van de gemeente. Mocht er binnen het plangebied openbare ruimte worden aangelegd, dan zijn deze kosten voor de initiatiefnemer.
Moet er reken gehouden worden met een invulling van het grondbeleid van gemeente Gemert-Bakel of is dat al in het integraal plan voorzien?
Dat is integraal in het plan voorzien.
Het plangebied zal in zijn geheel worden overgedragen aan de initiatiefnemer voor de grondprijs van vrijstaande kavels.
Hoeven alleen de uitgeefbare m2 van het verkavelingsplan in de visie afgerekend te worden? Zo nee, welke grondprijs word er dan gehanteerd voor openbaargebied van het verkavelingsplan in de visie?
Het plangebied zal in zijn geheel worden overgedragen aan de initiatiefnemer voor de grondprijs van vrijstaande kavels.